Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung sind relativ gering. Der Vermieter darf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ordentlich kündigen, wenn er die Mieträume als Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt. Der Mieter kann nur in Härtefällen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, etwa aufgrund hohen Alters zusammen mit weiteren Umständen, wie Krankheit oder Pflegebedürftigkeit. In der Diskussion zwischen berechtigtem Eigenbedarf und derartigen Härtefällen gibt es häufig Streit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst in zwei Urteilen vom 22.05.2019 (AZ: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) mit dieser Thematik befasst und mahnt generell zur sorgfältigeren Sachverhaltsaufklärung bei der gesetzlichen Härtefallklausel des § 574 BGB, denn auf beiden Seiten seien Grundrechtsgüter von staatlicher Seite – und damit auch von den Gerichten – zu berücksichtigen. Für den Vermieter spreche das Recht auf Eigentum; für den Mieter hingegen das Recht auf Gesundheit. Ohne genaue Klärung des Sachverhalts ist aber eine Entscheidung nach Aktenlage nicht möglich. Legt beispielsweise der Mieter ein ärztliches Attest vor, aus dem sich die Gefahr einer Gesundheitsverschlechterung bei einem Umzug ergibt, hat das Gericht im Regelfall ein gerichtliches Sachverständigengutachten zur Konkretisierung einzuholen. Nur auf dieser Basis könne das Gericht entscheiden, ob das Risiko einer erheblichen Gesundheitsverschlechterung schwerer wiegt als das Eigennutzungsinteresse des Vermieters, welches auf der anderen Seite ebenfalls genau festzustellen ist.

Nach dem Urteil des LG Aachen vom 2.7.15 (AZ: 2 S 327/14) trifft beim Auftritt von Feuchtigkeitsschäden in einer Mietwohnung zunächst den Vermieter die Beweislast, dass die Ursache nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters.

Die formularmäßige Überwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedüfrtig überlassenen Wohnung ist unzulässig (BGH, Urteil vom 18.3.2015, AZ: VIII ZR 185/14). Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter, die Wohnung in einem besseren Zustand zurück zu geben, als er sie erhalten hat. Eine Wohnung ist als renovierungsbedürftig anzusehen, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, die bei lebensnaher Betrachtung nicht nur unerheblich ins Gewicht fallen.

Nach einem Urteil des OLG Brandenburg vom 16.7.2013 (AZ: 6 U 11/12) liegen die Voraussetzungen einer Nutzungsentschädigung für den Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nicht vor, wenn der Mieter die Mietsache zwar geräumt und zurückgegeben hat, jedoch seiner Rückbauverpflichtung in Bezug auf selbst eingebaute Einrichtungen nicht nachgekommen ist. Durch den unterlassenen Rückbau, so das OLG, wird der Vermieter nicht daran gehindert, das Mietobjekt in Besitz zu nehmen, zu nutzen und zu vermieten. Eine Vorenthaltung durch den Mieter sei nicht gegeben, wenn von einer - wenn auch im Übrigen nicht ordnungsgemäßen - Räumung der Mietsache auszugehen ist.

Vermieter und Mieter müssen bei der Gebrauchsüberlassung bzw. Nutzung einer Wohnung auf die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners Rücksicht nehmen. Die Mieter haben zwar, so der BGH in seiner Entscheidung vom 6.11.2013 (AZ: VIII ZR 416/12), ein berechtigtes Interesse an einer Dekoration nach ihrem persönlichen Geschmack. Andererseits hat aber auch der Vermieter ein Interesse daran, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurück zu erhalten, der dem Geschmack eines breiten Interessentenkreises entspricht und einer baldigen Weitervermietung nicht entgegen steht. Der Mieter kann daher - unabhängig von der Frage, ob ihm die Vornahme der Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auferlegt wurde - zum Schadenersatz verpflichtet sein, wenn er eine anfänglich weiß gestrichene Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von Nachmietinteressenten nicht akzeptiert wird. Der Schaden des Vermieters, so der BGH weiter, besteht darin, dass er die nicht akzeptable Dekoration beseitigen muss.

Wurden die Schönheitsreparaturen bzw. Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten wirksam auf den Mieter übertragen, kann der Vermieter aufgrund der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen lediglich die Erfüllung dieser Verpflichtung verlangen. Beabsichtigt der Vermieter im Zeitpunkt der Fälligkeit der Renovierungsarbeiten den Umbau oder den Verkauf der Mietsache, steht ihm kein Geldersatzanspruch zu (vgl. BGH, Urteil vom 12.2.2014, AZ: XII ZR 76/13). Der primäre Erfüllungsanspruch des Vermieters, so der BGH, kann sich nicht in einen Ausgleichsanspruch auf Zahlung umwandeln, wenn der Vermieter subjektiv kein Interesse an der Erbringung der Renovierungsmaßnahmen hat.

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerbliche Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume nach Ende der Mietzeit in "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, liegt darin nach Ansicht des BGH (Urteil vom 12.03.2014, AZ: XII ZR 108/13) kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt. Ein Summierungseffekt kann sich beispielsweise dann ergeben, wenn der Mieter neben der Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auch zur Endrenovierung verpflichtet wird.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014, AZ: 1 BvR 2851/13) hat entschieden, dass für eine Eigenbedarfskündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters ausreichen. Geklagt hatte ein Vermieter und argumentiert, dass er die Wohnung in Berlin benötige, um sein Umgangs- und Sorgerecht bezüglich seiner dort lebenden Tochter ausüben zu können. Das BVerfG ließ dies ausreichen und lehnte es ab, zusätzliche Schranken aufzustellen, wie etwa die Forderung nach beabsichtigter Begründung des Lebensmittelpunktes.

Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen befristeten Zeitraum überlässt. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine solche Erlaubnis, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte jedoch nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis auch eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst (BGH, Urteil vom 08.01.2014, AZ: VIII ZR 210/13).

Das Landgericht Berlin hatte über die Frage zu entscheiden, wann eine unpünktliche Mietzahlung zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (Urteil vom 28.01.2014, AZ: 29 O 323/13). Das Gericht geht hierbei davon aus, dass eine nachhaltig unpünktliche Mietzahlung nicht schon dann vorliegt, wenn lediglich eine unpünktliche Mietzahlung nach einer entsprechenden Abmahnung erfolgt ist. Gerade und erst durch die Nachhaltigkeit der unpünktlichen Zahlung ginge das Vertrauen des Zahlungswilligkeit des Mieters verloren, so dass ihm die Gelegenheit gegeben werden muss, nach einer unpünktlichen Zahlung und Abmahnung dieses verloren gegangene Vertrauen wieder herzustellen.